このページでは、よくご質問のあるサービス付高齢者向け住宅ついての売却時（M&Aや事業譲渡）の一般的な相場価格についてご説明いたします。あくまでも一般的な相場観に関する記述となりますのでご了承ください。

 

　サ高住は、有料老人ホーム等の介護施設とは異なり、介護支援の必要がない、あくまでもバリアフリー等の高齢者向マンションのように独立した住居で暮らすことができ、安否確認や生活相談などを受けられる「サ高住」（サービス付き高齢者向け住宅）です。

必要に応じて介護サービスや食事提供サービスも受けられるため、個人のライフスタイルに合った暮らしをカスタマイズできる点が魅力です。

サ高住は、有料老人ホーム等の介護施設とは異なり、あくまでもバリアフリー等の対応がなされた賃貸住宅という位置づけになります。

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　日本の高齢化は世界に類をみない速さで進行しており、団塊の世代が75歳以上となる2025年には高齢化率（65歳以上人口が総人口に占める割合）は30％を超えると言われています。　　このような中で、年金・医療も含めた社会保障制度の持続可能性が問われており、国の厳しい財政事情からも、介護給付費の抑制が喫緊の課題となっています。

2011年当時、特別養護老人ホームの待機者数や有料老人ホームの利用料の高さから入居を躊躇する高齢者の存在が問題となっており、これらの介護施設の受け皿となる高齢者向け賃貸住宅が必要であると言われていました。これのような問題認識を受けて、2011年10月に高齢者住まい法が改正され、サービス付き高齢者向け住宅制度が創設されました。

　創設されたサービス付き高齢者向け住宅は、介護施設の待機者の受け皿とするという方針の下、国からの補助金が出たこともあり、2011年の112棟3,448戸から2017年には6,668棟218,195戸と爆発的に増加しました。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　この結果、施設間の入居者獲得競争が激化し、皮肉なことに入居率は低下傾向にあるといわれています。

とは言え、今後も増え続けると予想されており、今後も、施設間の入居者獲得競争や賃料の値下げ競争は激しさを増すと考えられます。

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介護給付費について…　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3年に一度おこなわれる介護報酬改定については、毎回ほぼすべての介護サービスの基本報酬が引き下げられています。サービス付き高齢者住宅については、2015年の改定では併設又は　隣接する事業所からの訪問系の介護サービスについて減算される改定がなされました。　　　今後も介護報酬の大幅な引き下げが行われると予想されています。

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　介護業界において、一番の問題は、働く人材の確保といっても過言ではありません。　　　賃金水準が低く、また肉体労働や夜間勤務など労働環境が過酷であるため、好況期の売り手市場になると、人材確保が一気に難しくなります。また、施設間の介護資格保有者の争奪戦も激しさを増しており、苦労して採用してもすぐに辞めて転職してしまうという離職率の高さも問題になっています。さらに、人手不足からくる派遣ニーズの高まりにより派遣社員の時給が上昇してきています。

このように介護人材不足に起因して、募集・採用コストの増大、派遣社員コストの増大等のように人件費が膨らむだけでなく、十分な人員が集められないため入居者数を絞らざるをえず入居率が低下してしまうという悪循環が起こりつつあります。

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 上記のように戸数が爆発的に増え競争が激化しつつあるサービス付き高齢者住宅業界ですが、今後の高齢者数の増加を考えると潜在的な市場は非常に大きく、既存事業者による新規開設や異業種からの新規参入が活発です。一方で、競争激化や将来的な介護報酬の引き下げを考えると、数棟程度の小規模経営では生き残れないと危機感を抱き、業績が堅調なうちに他社への売却を決断する経営者様も増えてきています。

現在、サ高住については、売り手よりも買い手が多い売り手市場になっているため良い評価が付き易い環境にあり、売却を考えている経営者にとってはベストの売り時になっているといえます。

対象となる物件について、所有の土地付き建物、入居率、利便性、資産価値等、譲渡事業が年間どれくらいの利益を生み出すかを基に譲渡価格を算出していきます。

また、譲受会社がを新たに立ち上げようとした場合には、人材の確保から始めなければならず、軌道に乗るまでには相当の時間がかかりますが、Ｍ＆Ａによりすでに出来上がった事業を買収できたので、時間を買うことができるというメリットもあります。